北京拆迁系列三十六：经营房承租人的拆迁利益如何维护
拆迁宝典之——诉讼与和谈
文章来源：本站   作者：黄艳   发布日期：2009年12月01日


【事实概要】
1997年12月30日，北京甲公司与北京乙公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲公司将其厂区内平房租赁给乙公司使用，乙公司进行房屋租赁经营，合同有效期至2003年5月31日。
1999年8月18日，甲公司与乙公司改签了《联合建设、使用房屋合同书》，合同期限延长至2010年8月31日，双方约定在原承租用地上联合建设单身宿舍楼，联合方式为甲公司提供建房用地、不承担任何费用，乙公司提供全部资金，房屋产权归甲公司全部享有；在合同期间内，甲公司拥有该楼内1027平方米面积的使用权，乙公司拥有剩余2053平方米面积的使用权。甲公司拥有使用权的1027平方米房屋交由乙公司承租、统一经营，乙公司向甲公司交纳租金。合同期满后，该楼的全部使用权由甲公司收回；如遇国家建设项目或甲公司与外方的合作项目用地被批准（需拆除该楼时），甲公司向乙公司的赔偿原则为：如在1998年9月1日至2003年8月31日期间发生前述情况，甲公司对乙公司赔偿200万元；自2003年8月31日以后至合同期满期间发生前述情况，甲公司对乙公司不承担任何赔偿责任。另，乙公司自接到书面拆迁通知书后，必须在三个月内腾空全部房屋，无偿交还给甲公司。
2001年9月1日，甲公司、乙公司与丙公司三方签订了《合同转让协议书》，三方约定：由于乙公司变更，三方经协商同意乙公司将其与甲公司签署的所有合同及文件中一切权利义务、债权债务全部转让给丙公司。
2005年9月30日，北京商务中心区开发建设有限责任公司向甲公司发函，称：根据北京市政府会议精神，该公司获得北京市国土资源局授权以及北京市发改委、北京市规委文件许可，对CBD核心区一期范围内的土地实施一级开发工作，甲公司厂址位于该范围内，提请甲公司协助，务必于2005年12月31日前完成厂区范围内物业腾退工作。
2005年10月28日，甲公司向丙公司发函，称：根据北京市国土资源局与北京市商务中心区开发建设有限责任公司相关文件的要求，甲公司需要在2005年12月31日前完成厂区范围内物业腾退工作。经甲公司与相关单位交涉后，丙公司须在2006年3月31日前将租赁被告的房屋腾退并交还给甲公司。2006年2月15日至2006年3月31日为腾退期，届时双方合同终止。
2005年12月30日，丙公司向甲公司发函，称：由于丙公司与次承租人一方的合同至2006年5月31日到期，丙公司要求并承诺于2006年6月10日将全部房屋腾空。
2006年5月23日，甲公司向丙公司发出通知，称：丙公司须在2006年5月31日前将其租赁房屋腾空交换甲公司，如不按时交换，甲公司将在2006年6月1日起对房屋停水、停电。
2006年5月29日，丙公司向甲公司发函，称：就2005年12月30日的函件，甲公司未回函，丙公司视为甲公司同意该函内容及要求，现对再次接到甲公司停水、停电的腾退房屋通知感到意外。另，丙公司希望甲公司提供赔偿或者补偿数额的计算依据及政府相关文件，并希望与甲公司于5月29日、30日就具体赔偿或补偿数额进行磋商以确定合理数额。
2006年6月1日下午，甲公司停止了丙公司租用物业楼的能源供应，并于当天下午5点左右开始恢复能源供应。6月7日，甲公司再次停止能源供应，并不再恢复。6月16日，甲公司通知丙公司于6月19日办理房屋移交手续。6月21日，甲公司出具移交单，称：根据其与北京市商务中心区开发建设有限责任公司在2005年4月30日签订的《拆迁补偿协议》，将丙公司使用的建筑物移交给北京市商务中心区开发建设有限责任公司。同日，北京市商务中心区开发建设有限责任公司出具接受单，确认接受涉案建筑物事实。6月下旬，涉案建筑物被拆除。
2007年5月上旬、2008年4月中旬，丙公司两次向甲公司发函，要求甲公司根据政府规定以及其实际情况，对丙公司进行一次性停产补助与强行拆房所造成的经济损失赔偿。但，这两份函件无一不如“泥牛入海”般杳无音信。2008年9月下旬，决议走上以法捍卫自身权益的丙公司委托了段福惠律师与李海霞律师，以求改变被悬空的承租人拆迁命运。
【办案掠影】
经过对案件事实的分析把握，段福惠律师与李海霞律师先行查阅了甲公司与北京市商务中心区开发建设有限责任公司签订的《拆迁补偿协议》。待“摸底”工作完成后，段、李二律师便方向明确地启动了诉讼程序。
办案第一计：侵权之诉
2008年10月中旬，段福惠律师与李海霞律师以委托人的名义将甲公司与北京市商务中心区开发建设有限责任公司共同推上被告席，请求受案法院北京市朝阳区人民法院确认二被告侵犯原告丙公司合法权益：一方面，二被告未办理完毕房屋产权证书且未经原告同意即将房屋拆除的行为致使原告无法通过行政裁决的途径主张自身权利；另一方面，甲公司未与原告丙公司解除租赁关系、未对原告进行补偿安置的情况下即与拆迁人北京市商务中心区开发建设有限责任公司达成拆迁补偿安置协议，并将涉案房屋予以拆除的行为致使原告获得法定拆迁补偿安置的权利被侵犯。
办案第二计：返还租金之诉
2008年11月中旬，段福惠律师与李海霞律师向朝阳区人民法院提起了第二份《民事起诉状》，请求法院判令甲公司、北京市商务中心区开发建设有限责任公司二被告赔偿原告丙公司一次性停产停业补助及搬迁补助与装修装饰等费用共计617万余元。原告方主张：根据《联合建设、使用房屋合同书》的相关约定，乙公司对涉案拆迁房屋所投入的建房资金实际上相当于合作建房时乙公司一次性支付了其拥有的2053平方米部分房屋的租金。2001年9月1日的合同承担使得原告获得了该合同书的所有权利义务。至拆迁时，甲公司与丙公司的合同尚未到期，还有五十个月租期。对于这段期间折合的租金被告应当予以返还。
两道诉讼程序的推动，两位专业律师的运作，终为委托人丙公司那一被束之高阁的拆迁利益带来转机：2009年的第一个月，甲公司主动找到丙公司庭外调解，同意给付丙公司200万元补偿款。接受这一与期望值相契合的补偿款之后，丙公司撤回了侵权之诉。同年2月，朝阳区人民法院对返还租金之诉作出驳回原告全部诉讼请求的判决结果。不过，此时此境下的败诉结果只是一个定纷止争的休止符罢了，因为故事人物已然在这之前满意地绚丽转身。
【律师说法】
房屋承租人在房屋拆迁补偿安置过程中是一个什么样的地位？现行《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给与补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。可见，房屋承租人已经成为房屋拆迁法律关系中区别于被拆迁人的独立的当事人。
在现阶段拆迁事件中，有一种情形是较为普遍的：拆迁人在被拆迁人未与承租人解除租赁关系、未与承租人订立拆迁补偿安置协议的情况下，就房屋拆迁补偿安置、搬迁补偿、停产停业损失等问题在承租人缺席的情况下即与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而基于利益不愿被分割的缘由，被拆迁人也往往会回避承租人的利益问题。一旦出现此种问题，承租人的权益被侵犯是一个当然性的结论。
权益的侵犯与权益的救济相互对应，那么，权益被侵犯的承租人应当如何救济自身合法权益呢？笔者认为，其仍然有权利向拆迁人主张权利。因为根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失的义务主体是拆迁人。如果拆迁人避开承租人与被拆迁人签订补偿安置协议的过程中“节省”了该部分款项，承租人直接向其主张权利是可行的。不过，如果拆迁人将该部分款项一并给付给被拆迁人以后，承租人还可以基于不当得利返还请求权要求被拆迁人给付该部分款项。

                                                   2009年12月笔




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