北京拆迁系列十七：“谈”出来的高额拆迁补偿
拆迁宝典之——细观拆迁人程序漏洞
文章来源：本站   作者：黄艳   发布日期：2008年04月08日


【事实概要】
2006年，北京市玉河历史文化保护修缮项目拉开帷幕。郑铮（化名）所有的近40平米住房位于拆迁范围内，故而“有幸”邂逅此次拆迁！然经评估，货币补偿款不足37.3万，因此三世同堂的郑铮一家拒绝签署《拆迁补偿协议》。2006年10月中旬，东城区房屋管理局告知郑铮：已受理拆迁人对其的裁决申请，遂安排双方参加裁决前的谈话调解程序。谨慎待之的郑铮即刻找到杨在明律师代理其拆迁法律事务，其期望值为3. 7万每平方米。约摸两个月之后，此案以双方达成协议结案，而协议的补偿标准为4 .5万每平方米。
【办案掠影】
旗开得胜：裁决谈话撤申请！
历经一番精良准备之后，杨在明律师代理委托人参加了东城区房屋管理局主持进行的裁决前谈话，细细阐述了拆迁人依法拆迁所应履行的法定程序存在严重错误。这次“和风细雨”式的谈话程序为委托人郑铮的拆迁维权迎来了旗开得胜——东城区房屋管理局责成拆迁人撤销裁决申请！换言之，委托人一方的不利风险降到了最小化！
乘胜出击：三轮和谈定终局！
不利风险的最小化并不等同于维权效益的最大化，后者的实现还依赖于拆迁人的让步。如何使处于优势低位的拆迁人作出让步？裁决谈话之后，杨在明律师将集中体现拆迁人法定程序漏洞的拆迁许可证作为起诉对象，使纠纷正式进入诉讼程序。而在此之后，法律依据根基不足的拆迁人主动找到委托人重新谈判。三轮和谈之后，又一拆迁人与被拆迁人的纠纷化为和谐！
【律师说法】
归纳本案的代理全程，可以看出其核心精神在于细观拆迁人程序漏洞。而将洞察结论具体应用于维权实践之中，有主要倚靠于四次谈话。这一个案的启示在于：
其一，被拆迁人如果认为拆迁利益没有得到应有保障，就应当尽早采取相应救济方式，以正确的态度来应对拆迁！举之如，对于拆迁裁决的谈话，缺乏法律意识的被拆迁户往往会疏于重视。实则不然，这一谈话程序在决定拆迁人启动强拆程序是否顺畅中起着至关重要的作用，拆迁利益对垒双方博弈取胜的第一先机即在此。
其二，被拆迁人的利益实现等于拆迁人利益减小。从利益论的角度讲，没有人甘愿放弃既得的、或是期待的利益。拆迁人亦是如此！那么，要使得拆迁人突破这一规则，唯有增加其风险，使其对风险、利益主动权衡进而有所放弃！风险何来？根据目前的拆迁现状来讲，拆迁人不走法定程序、走错法定程序、乱走法定程序的现象具有普适性。只要专业性地、技术性地、全方位地去考证，便可以发现这些程序漏洞。而这些程序漏洞的存在将直接导致其动迁合法性的不足——这便是拆迁人的风险！
拆迁维权不一定机械性地统统通过诉讼、复议等程序来完成。因此，办理拆迁个案时，不宜于依葫芦画瓢，而应着手案情细节，确定中心思路！有时候，高额的拆迁标准也可以是“谈”出来的。

                                                     2008年4月笔